К. обратилась в суд с иском к ООО «Пересвет-Регион-Дон» и ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» о замене стороны продавца в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения и признании указанного предварительного договора и заключенного с ней договора купли-продажи ценных бумаг договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в обоснование которого указала, что 16 ноября 2007 года заключила с ООО «КвартСтрой» предварительный договор купли-продажи № 1611-ВГ/КВ-3-27-Ж квартиры, расположенной по адресу: г. Волгоград, ул. Т., д. 6, условный номер 27, за 1 816 800 руб., согласно пункту 1.2 которого стороны обязались в течение 30 дней с даты возникновения у продавца права собственности на квартиру заключить основной договор купли-продажи при условии исполнения покупателем всех своих обязательств по пункту 9.2 этого договора.

Во исполнение данного договора в части оплаты стоимости квартиры ею у ООО «КвартСтрой» (продавец) была приобретена ценная бумага – вексель № 000614 номинальной стоимостью 1 816 800 руб. и полностью произведена оплата векселя.

Таким образом, свои обязательства по оплате стоимости квартиры ею были исполнены в полном объеме по векселю, выданному продавцом.

15 января 2018 года она была уведомлена ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» об изменении наименования с ООО «КвартСтрой» на ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ».

20 апреля 2017 года решением Арбитражного суда Волгоградской области в отношении ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» была введена процедура наблюдения.

Застройщик ООО КВАРТСТРОЙ-ВГ» передал свои права и обязанности по исполнению предварительного договора ООО «Пересвет-Регион-Дон».

2 апреля 2018 года она обратилась в ООО «Пересвет-Регион-Дон» с претензией о заключении с ней дополнительного соглашения к предварительному договору № 1611-ВГ/КВ-2-18-Ж от 16 ноября 2007 года о замене застройщика (продавца) с ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» на ООО «Пересвет-Регион-Дон». Однако требования, указанные в досудебной претензии ответчиком ООО «Пересвет-Регион-Дон» исполнены не были.

Решением Советского районного суда г. Волгограда от 17 июля 2018 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 6 сентября 2018 года, в удовлетворении иска отказано.

Президиум Волгоградского областного суда пришел к выводу, что судами в настоящем деле были допущены существенные нарушения норм права, которые выразились в следующем.

Как следует из материалов дела, 16 ноября 2007 года между ООО «КвартСтрой» (продавцом) и К. (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи № 1611-ВГ/КВ-3-27-Ж квартиры, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем, после даты возникновения у продавца права собственности на квартиру и при условии исполнения покупателем всех своих обязательств в течение 30-ти дней договор купли-продажи квартиры. Квартира определена в пункте 1.1 предварительного договора: однокомнатная квартира, условный номер 27, общей площадью 46,10 кв.м, расположенная на 5 этаже дома по адресу: г. Волгоград, ул. Т, д. 6, за 1 816 800 руб.

Согласно пункту 3.1 предварительного договора покупатель обязуется в момент подписания основного договора в счет оплаты стоимости квартиры оплатить продавцу сумму 1 816 800 руб. Оплата квартиры (полностью или частично) может быть произведена покупателем векселем, выданным продавцом.

Передача квартиры покупателю производится по акту приема-передачи в течение 5 рабочих дней со дня заключения основного договора (пункт 2.1.1. договора).

В тот же день между ООО «КвартСтрой» (продавцом) и К. (покупателем) подписан договор купли-продажи векселя от 16 ноября 2015 года № 1611-ВГ/КВ-3-27-Ж, по которому К. приобрела у продавца выданный им простой вексель № 000614 сроком погашения - по предъявлении, но не ранее 30 июня 2006 года, номинальной стоимостью 1 816 800 руб.

Во исполнение условий этого договора К. произведена оплата векселя, а ООО «КвартСтрой» по акту приема-передачи от 5 марта 2008 года вексель передан К.

15 января 2018 года письмом № 005/0 истец была уведомлена ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» об изменении наименования с ООО «КвартСтрой» на ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ».

10 июля 2017 года ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» в адрес истца направлено уведомление об изменении нумерации жилых помещений в д. 6 по ул. Т., корп. 3, с 27 на 33.

20 апреля 2017 года решением Арбитражного суда Волгоградской области в отношении ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» была введена процедура наблюдения, временным управляющим был назначен Ш.

Как установлено судом, основной договор купли-продажи спорной квартиры сторонами не заключен.

На основании договора купли-продажи от 12 сентября 2017 года объект незавершенного строительства «Комплекс из трех 24-этажных домов со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и многофункциональным зданием», состоящий из объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: г. Волгоград, ул. Т, д. 6, корп. 1, корп. 2 и корп. 3, в одном из которых находится спорная квартира, на которую претендует истец, был отчужден ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» ООО «Строй-Консалтинг», а последний, в свою очередь, продал этот объект по договору купли-продажи от 15 сентября 2017 года ООО «Пересвет-Регион-Дон».

Указанные договоры прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 15 сентября 2017 года и 19 сентября 2017 года соответственно.

Разрешая спор, и отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что истцом с момента заключения предварительного договора и до 2 апреля 2018 года в адрес застройщика направлялись заявления и требования о заключении основного договора купли-продажи. Объект незавершенного строительства «Комплекс из трех 24-этажных домов со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и многофункциональным зданием», в одном из которых находится спорная квартира и на которую претендует истец, был отчужден ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» ООО «Строй-Консалтинг», а последний, в свою очередь, продал этот объект по договору купли-продажи от 15 сентября 2017 года ООО «Пересвет-Регион-Дон». Из указанных договоров не следует, что кто-либо из покупателей подписанием договора принял на себя обязательства ООО «КвартСтрой» или ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» по исполнению заключенного с истцом предварительного договора.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу, что отсутствуют и правовые основания для признания предварительного договора купли-продажи и договора купли-продажи ценных бумаг, заключенных между К. и ООО «КвартСтрой» договором участия в долевом строительстве, а также о пропуске истцом срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, указав, что после заключения предварительного договора купли-продажи и до подачи настоящего иска прошло более 10 лет, с требованиями о понуждении к заключению основного договора, которое может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора, к ответчикам истец не обращалась.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Вместе с тем судами не было учтено следующее.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путем выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

Исходя из частей 1 и 2 и части 2 статьи 27 Закона о долевом строительстве данный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу – начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Закона о долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2013 года, содержится разъяснение о том, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве), независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве, в том числе меры ответственности, им предусмотренные (пункт 13).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, а также из действительной общей воли сторон с учетом цели договора.

Сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем.

Истцом заявлены требования о признании заключенных с ответчиком предварительного договора купли-продажи квартиры и договора купли-продажи ценных бумаг договорами участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В обоснование данных требований истец указывала на то, что заключенные между ними договоры с учетом сложившихся отношений фактически представляют собой договоры участия в долевом строительстве.

Вместе с тем указанному доводу истца судами первой и апелляционной инстанций в нарушение положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) и приведенных выше разъяснений, данных Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, не дана никакая правовая оценка, несмотря на то, что обстоятельства, на которые ссылалась истец, имели существенное значение для правильного разрешения спора.

Также судами первой и апелляционной инстанций не учтено и в нарушение требований статьи 198 ГПК РФ не дано оценки договорам купли-продажи от 12 сентября 2017 года и от 15 сентября 2017 года ООО «Пересвет-Регион-Дон», содержащих указание на обременение отчуждаемых объектов правами третьих лиц – участников долевого строительства.

Кроме того, суды сочли пропущенным срок исковой давности.

Как следует из материалов дела, требование о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости от 16 ноября 2007 года договором долевого участия в строительстве были заявлены после того, как истец узнала об отчуждении ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» дома по адресу: г. Волгоград, ул. Т, д. 6, корп. 3, в котором находится спорная квартира, на которую претендует истец, что было указано представителем истца в судебном заседании.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По смыслу указанных выше правовых норм течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Таким образом, для правильного разрешения вопроса о начале течения срока исковой давности судам необходимо было установить, кто является надлежащим ответчиком по делу, и когда истец узнала или должна была узнать о нарушении своего права, что в нарушение статьи 198 ГПК РФ, судами апелляционной и кассационной инстанций сделано не было.

На основании вышеизложенного апелляционное определение было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (постановление Президиума Волгоградского областного суда от 5 марта 2019 года, № 44г-58/2019).

Источник: Обобщение судебной практики Волгоградского областного суда за 1 квартал 2019 года (http://oblsud.vol.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=975)