Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

3.

Опубликовано 09.01.2020

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию.
При этом истцом должно быть доказано, что лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть использован для упрощения регистрации прав на существующий объект недвижимости.

М. обратился в суд с иском к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, администрации Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области о признании права собственности на самовольную постройку.
В обоснование указал, что на основании договора аренды от 25 ноября 2011 г. ему в пользование для строительства магазина предоставлен земельный участок. В 2012 г. на указанном земельном участке он возвел здание магазина, площадью 77,8 кв.м. Разрешение на строительство он не получал.
Согласно заключению ООО «Независимый центр экспертизы и оценки «АПЕКС», здание магазина находится в работоспособном состоянии, соответствует строительным нормам и правилам, угрозы обрушения не имеется, угрозу жизни, безопасности и здоровью граждан при эксплуатации не несет.
В настоящем случае единственным признаком самовольности спорного строения является отсутствие разрешения на строительство.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, просил суд признать за ним право собственности на здание магазина площадью 77,8 кв.м, расположенное по адресу: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, х. Красный Сад, ул. С., 38б.
Решением Среднеахтубинского районного суда Волгоградской области от 12 июля 2018 г. исковые требования М. удовлетворены. За ним признано право собственности на здание магазина.
Судебная коллегия отменила вышеуказанное решение суда и приняла новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент разрешения спора) самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии одного из следующих нарушений: земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке; на создание объекта не была получена необходимая разрешительная документация; самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При этом для признания постройки самовольной достаточно наличия лишь одного из вышеуказанных нарушений.
Согласно пункту 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
На основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области № 2097 от 24 октября 2011 г. М. был предоставлен в аренду земельный участок, площадью 450 кв.м, на срок три года для строительства магазина.
На данном земельном участке в 2012 г. М. возведено здание магазина общей площадью 77,8 кв.м.
При этом строительство здания магазина произведено без получения разрешения на строительство.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд исходил из того, что единственным признаком самовольно возведенной М. постройки является отсутствие разрешения на строительство, при этом, сохранение данной постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц (в том числе публичных интересов), не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Между тем, судом не было учтено следующее.
Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Данный порядок, установленный ГрК РФ, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии с пунктом 20 части 1 статьи 14 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского поселения.
Положениями статьи 51 ГрК РФ и статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» установлено, что строительство объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (реконструкция) осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, и иные предусмотренные названной нормой документы.
Согласно части 2 статьи 48 ГрК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).
Пунктом 11 данной статьи предусмотрено, что подготовка проектной документации осуществляется, в частности, на основании результатов инженерно-технических изысканий и градостроительного плана земельного участка.
Согласно пункту 12 этой же статьи в состав проектной документации объектов капитального строительства входит пояснительная записка, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями.
В соответствии со статьей 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе и утверждаются при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно- эпидемиологическим, экологическим требованиям, государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.
Согласно части 1 статьи 47 ГрК РФ не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.
В соответствии с пунктом 3 статьи 48 ГрК РФ осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства.
В силу части 4 статьи 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.
Между тем, положения статьи 55 ГрК РФ, обязывающие предоставить в орган местного самоуправления документ (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), удостоверяющий выполнение строительства капитального объекта в соответствии с разрешением на строительство, а равно его соответствие градостроительному плану земельного участка и проектной документации, каких-либо исключений для здания магазина не содержат.
В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 26, 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Как установлено ранее, здание магазина площадью 77,8 кв.м возведено истцом без получения разрешения на строительство.
Материалы дела не содержат сведений о том, что истцом предпринимались меры к легализации самовольной постройки.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 29 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 г. № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», судом апелляционной инстанции было предложено лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, подтверждающие принятие мер по легализации объекта самовольного строительства.
Вместе с тем, доказательств, свидетельствующих о том, что истец предпринимал такие меры, обращался за разрешением на строительство и/или актом ввода объекта в эксплуатацию в компетентные органы, стороной истца не представлено.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия пришла к выводу, что истцом не были предприняты меры по легализации вновь созданного объекта.
Более того, в материалах не содержатся бесспорные и достаточные доказательства тому, что самовольно возведенная постройка (спорное здание магазина) является капитальным строением и отвечает признакам безопасности для жизни и здоровья граждан, учитывая ее фактическое назначение (использование в качестве магазина).
Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., при разрешении споров, связанных с самовольной постройкой, кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, необходимо выяснять, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.
Из имеющегося в материалах дела технического заключения, выполненного ООО «Независимый центр экспертизы и оценки «АПЕКС», от 03 апреля 2018 г. следует, что здание магазина соответствует требованиям Правил землепользования и застройки Красного сельского поселения Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области применительно к хутору Красный Сад, строительным, санитарным нормам и правилам. Строительные конструкции здания магазина находятся в состоянии, которые в процессе эксплуатации не создают угрозу причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, не нарушает права и законные интересы других лиц.
Между тем, указанное техническое заключение не свидетельствует о соблюдении пожарного, экологического законодательства при возведении спорного строения, а также не подтверждает, что объект имеет признаки капитального строения.
Представленные стороной истца в суд апелляционной инстанции в качестве дополнительных доказательств по делу контракт № 122-2018 от 14 сентября 2018 г. о техническом обслуживании систем автоматической пожарной сигнализации с регламентом выполнения профилактических работ и с актом обследования, а также рабочая документация по установке автоматической пожарной сигнализации сами по себе не подтверждают факт соблюдения правил противопожарной безопасности при возведении объекта самовольного строительства.
При указанных обстоятельствах, у суда не имелось оснований для признания за истцом права собственности на самовольную постройку – здание магазина, созданное без получения разрешения на строительство, в отсутствие заключений уполномоченных органов, подтверждающих соответствие самовольной постройки градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности, инженерно-техническим и иным обязательным нормам и правилам, свидетельствующим об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, при том, что истцом не были предприняты меры по легализации вновь созданного объекта.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть использован для упрощения регистрации прав на существующий объект недвижимости в виде здания магазина в обход административной процедуры порядка ввода в эксплуатацию вновь созданного объекта при отсутствии доказательств, что истцу было отказано в выдаче разрешения на строительство либо в принятии в эксплуатацию вновь созданного объекта после представления необходимых документов в компетентный орган.
На основании изложенного, решение суда было отменено как незаконное и необоснованное, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам от 10 октября 2018 г., № 33-13399/2018).

Источник: Обобщение судебной практики судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда за 4 квартал 2018 г. (утверждено Президиумом Волгоградского областного суда 27.03.2019 г.)